การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ – การประเมินคุณสมบัติการลงทุนภายในไม่กี่นาที

การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ – การประเมินคุณสมบัติการลงทุนภายในไม่กี่นาที

จากมุมมองเชิงปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นการลงทุนในหุ้น เพื่อประโยชน์ในการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนต้องตัดสินใจเกี่ยวกับการประเมินทรัพย์สินที่พวกเขาซื้อและให้คำแนะนำเกี่ยวกับผลกำไรที่กิจการเหล่านี้จะสร้างขึ้นไม่ว่าจะผ่านการแข็งค่าของทรัพย์สินค่าเช่าหรือการผสมผสานกันของทั้งสองฝ่าย

นี่คือสิ่งที่การวิเคราะห์การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์มีส่วนเกี่ยวข้องกับ คุณมีทรัพย์สินที่คุณต้องการลงทุนคุณจำเป็นต้องคำนวณว่าอสังหาริมทรัพย์นี้มีประโยชน์และใช้กลยุทธ์นี้ในการกำหนดกลยุทธ์ เป็นพื้นฐานและสำคัญมาก นักลงทุนหลายคนคิดว่าพวกเขามีสิ่งที่ทำและปัดฝุ่น แต่ยังคงคาดเดาไม่ได้ศึกษาและตกอยู่ในกับดักของการลงทุนที่ไม่ดี

ในหนังสือของ Andrew Baum และ Neil Cosby เรื่อง “การประเมินการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” พวกเขาคิดว่าการประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีความสำคัญ “การประเมินค่ามีความสำคัญ: ใช้เป็นตัวแทนในการทำธุรกรรมในการสร้างผลการดำเนินงานการลงทุนและมีอิทธิพลต่อนักลงทุนและผู้ประกอบการตลาดอื่น ๆ เมื่อทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์”

กดค้างไว้! ดังนั้นคุณจะคำนวณค่านี้ได้อย่างไร? มีสองวิธีที่จะไปเกี่ยวกับเรื่องนี้ คุณสามารถจ้างผู้ประเมินค่าหรือใช้วิธีการที่เป็นประโยชน์เพื่อประเมินมูลค่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ถ้าคุณเลือกที่จะใช้ตัวเลือกที่สองให้ลองดูสองแนวทางนี้จาก Investopedia

วิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณเอง

1. รายรับจากการดำเนินงานสุทธิ

รายได้สุทธิจากการดำเนินงานสะท้อนถึงกำไรที่อสังหาริมทรัพย์จะได้รับหลังจากที่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน แต่ก่อนหักภาษีและดอกเบี้ย ก่อนหักค่าใช้จ่ายต้องพิจารณารายได้ทั้งหมดที่ได้รับจากการลงทุน ซึ่งสามารถทำได้โดยดูจากรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินที่เทียบเท่าในพื้นที่ ดังนั้นในขั้นตอนนี้จำเป็นต้องมีการวิจัยด้านการตลาดเป็นจำนวนมาก

การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจะแสดงในอัตราการเติบโตที่เราจะรวมไว้ในการคำนวณของเรา ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงานประจำวันเช่นการประกันภัยทรัพย์สินค่าใช้จ่ายในการบริหารค่าบำรุงรักษาและค่าสาธารณูปโภคจะถูกเพิ่มเข้าด้วย ดังนั้นตามแนวทางรายได้สุทธิในการดำเนินงานมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะคำนวณโดย:

มูลค่าตลาด = NOI / rg = NOI / R

ที่ไหน:

NOI = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

r = อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์

g = อัตราการเติบโตของ NOI

R = อัตราตัวพิมพ์ใหญ่ (Cap) rate (rg)

2. แนวทางการเพิ่มรายได้ของพนักงานรายได้ขั้นต้น

วิธีการคูณรายได้ขั้นต้นจะถือว่าราคาของทรัพย์สินในพื้นที่เป็นสัดส่วนกับรายได้รวมที่จะช่วยสร้างรายได้ ในการคำนวณมูลค่าตลาดโดยใช้วิธีนี้เราต้องคำนึงถึงองค์ประกอบที่เรียกว่าตัวคูณรายได้ขั้นต้น ตัวคูณรายได้ขั้นต้นคำนึงถึงข้อมูลทางประวัติศาสตร์และยอดขายในพื้นที่

ราคาขายทรัพย์สินเทียบเคียงหารด้วยรายได้รวมรายปีที่พวกเขาสร้างขึ้นจะเป็นตัวคูณรายได้ขั้นต้นโดยเฉลี่ยสำหรับภูมิภาค ในสาระสำคัญเรากำลังพูดว่า:

มูลค่าตลาด = รายได้ขั้นต้น * ตัวคูณรายได้ขั้นต้น

คุณต้องตระหนักว่าจะมีสมมติฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการคำนวณเหล่านี้ คุณไม่สามารถถูกต้องได้ แต่คุณสามารถดูเครื่องหมายและคาดเดาได้ดีเพื่อพิจารณาความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนของคุณ